Zakoupili jste pozemek, máte už hotový i projekt stavby, prodrali jste se džunglí stavebního řízení a nyní stojíte před rozhodnutím jak vlastní stavbu postavit.
Dodavatelsky anebo svépomocí?
Pozor na skutečnost, že stavební zákon (SZ) jasně definuje jaké stavby lze stavět dodavatelsky a jaké svépomocí (viz. stavební řízení – ohlášení stavby – stavební povolení).
DODAVATELSKY
Jaké jsou výhody a nevýhody stavět touto formou?
- Jste pouze kontrolorem nad stavbou, ale nemusíte se dřít.
- Celá koordinace stavebních prací je na dodavateli.
- Nejste vystaven stresu zajišťovat stavební materiál, příslušnou techniku a pracovní síly.
- Nemusíte se učit novým věcem, pokud nejste odborník.
- Pokud si nejste jisti svou odborností, objednáte si technický dozor.
- Na stavbu máte záruku danou zákonem.
- Kratší termín výstavby.
- Vyšší náklady.
- Nutnost vybrat skutečně dobrého dodavatele.
- Zvýšená potřeba kontroly.
- Nemůžete být u každé práce, abyste zjistil její kvalitu.
Jednoznačně jde říci, že pokud máte svou práci a finanční prostředky na stavbu, je stavba dodavatelsky vždy výhodnější. Cesta k bydlení je kratší, jsou však kladeny vyšší požadavky na kontrolu dodavatele.
Pokud nejste odborníkem ve stavebnictví je lépe zřídit na stavbě dvě funkce. Sjednat s projektantem stavby autorský dozor stavby a sjednat odborníka do funkce technického dozoru stavby. Většinou se dají funkce spojit v osobě projektanta.
Dobrá rada zní, u stavby dodavatelsky vždy sjednejte autorský i technický dozor.
SVÉPOMOCÍ
Dá se zkráceně říci, že výhody a nevýhody takto prováděné stavby jsou jen obráceným pořadím u stavby realizované dodavatelsky. Co nás vede k takové stavbě a v čem jsou její úskalí? Především nižší stavební náklady.
To však nemusí být vždy pravda. Do stavebních nákladů totiž málo kdo započítá i finance, které svou přítomností na stavbě nevyprodukuje.
Pokud se něco na takové stavbě nepovede, neuplatníte žádnou reklamaci a vše si musíte opravit sami. Ruku na srdce, co si jako neodborník umíte na stavbě udělat sami? Větší část prací, především těch odborných musíte zadat firmě, nebo známým, kteří se považují za levné odborníky.
Zde uvádíme největší nevýhodu stavby svépomocí. Stavební úřad si může vyžádat příslušné atesty a revizní zprávy. Tyto může vydat pouze akreditovaná firma. Ta je však vydá pouze na práce, které prováděla.
Je třeba upozornit na jednu skutečnost, stavbou svépomocí se nedají postavit levné domy. Ty jsou založeny na využití moderních materiálů, logistice a hlavně termínu výstavby.
VÝBĚR DODAVATELE
Výběr dodavatele = noční můra většiny stavebníků. Dnes a denně čteme, slyšíme, že někdo naletěl stavební firmě a nyní neví jak dál a co má dělat.
Jak vybrat a nenaletět? Cesty k dobrému dodavateli jsou různé, ale některé zásady platí obecně.
Na trhu je velké množství stavebních firem a každá má vlastní reklamní styl. Jsou firmy, které do reklamy investují statisíce a firmy, které se těžko hledají, když je potřebujete. Jak hledat je na vašem uvážení.
Setkáme-li se ze zástupcem vybrané stavební firmy, poslouchejte. Nenechte se zmást uváděním, jak velké zakázky jeho firma již realizovala. Pokud nejsou uvedeny v seznamu referenci a nelze je ověřit je to na pováženou.
Nicméně jeden postřeh si nemůžeme odpustit. Pokud na první schůzku přijede majitel firmy s půlhodinovým zpožděním bez předešlé omluvy, počítejte s tím, že takto bude chodit vždy a i jeho další termíny nebudou zcela v pořádku.
Reference a historie napoví o firmě snad nejvíce. Pokud má firma za sebou řadu opravdu spokojených zákazníků, dá se předpokládat, že k nim budete patřit také.
Nechte si od firmy předložit seznam referencí a pár jich projděte, váš čas se vám vrátí v podobě klidnějšího průběhu stavby.
Nabídka, lépe řečeno nabídková cena stavby. Pro některé stavebníky to nejdůležitější při rozhodování koho vybrat, jako budoucího dodavatele stavby. Ale pozor i zde buďte ve střehu.
Tvorba cen je u každé firmy jiná a má jinou výstupní podobu. Pokud získáte pět nabídek, ani jedna nemusí být stejná a je problém se v nich orientovat.
Doporučujeme proto nechat si vytvořit rozpočet stavby od nezávislého rozpočtáře a tento bez cen předložit každé firmě k ocenění.
Získáte tak několik rozpočtů poměrně stejných a můžete porovnávat položku po položce. Sice vás takový slepý rozpočet bude něco stát ( viz náklady stavby), ale cena je neporovnatelně nižší, než případný prodělek na stavbě.
A nyní něco k porovnání cen. Letitá praxe odborníků říká, že se ze hry vždy vyřazují nabídky nejvyšší a nejnižší!
Nejnižší nabídka je ve většině případů podbízivá a po podepsání smlouvy a zahájení stavby začne tlak na její zvýšení. Nejvyšší nabídka většinou skrývá nadměrný zisk, přesto může firma v průběhu stavby tlačit na zvýšení ceny.
Navýšení ceny stavby často způsobí stavebník sám tím, že začne v průběhu stavby měnit zadání (různě změny v dispozici, změny materiálů atp.).
Věnujte nabídkovým rozpočtům velikou pečlivost. Nejste-li si jisti, přizvěte odborníka a ten dokáže v číslech často objevit i skryté. Každá projekční kancelář spolupracuje s kvalitním rozpočtářem.
Nepodepsat smlouvu na stavbu a řídit se možností, že i ústní smlouva je smlouva, je kopání vlastního hrobu. Každá smlouva má své zákonitosti, které objevit je velmi nesnadné. Zde je lépe ponechat vše na odborníkovi od A do Z.
Stačí totiž, aby se do smlouvy vloudila jen jedna chyba, a už se mohou dít věci mimo vaše chápání. Jen na okraj – smlouva napsána na „jednu stránku“ opravdu nebudí dobrý dojem.
Smlouvy je lépe přenechat odborníkům!
Každá firma se chová jinak, ale některé její postupy jsou dány právními předpisy. Pokud je na stavbě nepořádek, je to věc majitele firmy a jeho stavbyvedoucího, může se tím však znehodnocovat stavební materiál, který platíte.
Pokud však není veden stavební deník, je to na pováženou, firma tím porušuje zákon. Proto požadujte vedení stavebního deníku, i když se majitel firmy netváří zrovna nadšeně. Je to právní doklad o průběhu stavby.
K výběru dodavatele stavby si přizvěte projektanta stavby, nebo projekční kancelář, která stavbu navrhovala. Jsou to fundovaní protihráči dodavatele.
STAVEBNÍ DOZOR – ODBORNÉ VEDENÍ STAVBY
Statut stavebního dozoru je dán stavebním zákonem. Pokud chcete provádět stavbu svépomocí a nemáte vzdělání stavebního směru, ze zákona musíte zajistit stavební dozor.
Jedná se o stavby uvedené v SZ. Pokud jde však o stavbu pro bydlení (rodinný dům) nebo stavbu, která je kulturní památkou musíte mít „odborné vedení stavby“.
Rozdíl v osobě stavebního dozoru a odborného vedení stavby je v oprávnění. Pro odborné vedení stavby musí být osoba autorizována podle zvláštních předpisů.
Stále přetrvává názor, že stačí sehnat někoho se stavebním vzděláním a praxí, který prohlášení o provádění dozoru nad stavbou podepíše.
Opak je pravdou, oběma funkcím předepisuje stavební zákon vykonávat některé nepominutelné kroky na stavbě a taktéž nesou právní odpovědnost se stavebníkem.
Pokud najdete osobu, která podepíše bez mrknutí oka, je nasnadě, že si zcela není vědoma svých povinností a neví tedy, co výkon dozoru obnáší.
Přístup takové osoby se vám může vymstít při ukončení stavby nebo kontrole provedené stavebním úřadem (viz kolaudace stavby).
TECHNICKÝ DOZOR STAVBY
Pokud si nejste zcela jisti svými vědomostmi ve stavebnictví, je lépe najmout si na dobu stavby technický dozor.
Vhodné je spojit výkon technického dozoru s autorským. Projektant zná vaší stavbu od jejího zrodu nejlépe.
Osobu pověřenou technickým dozorem ustanovíte ve smlouvě o dílo s dodavatelem. Ta vás pak zastupuje po celou dobu v jednání s tímto dodavatelem, kontroluje práci a provádí zápisy do stavebního deníku, atd..
Technický dozor stojí peníze, s tím souhlasíme v plném rozsahu, ale z vlastní zkušenosti víme, že se taková osoba na stavbě vyplatí. Může vám ušetřit velké množství peněz. Nejen při samotné stavbě, ale také v budoucnu, kdy se mohou projevit skryté vady, které sami neobjevíte. Odstranění takových vad po záruce může stavbu v budoucnu řádně prodražit.
Technický dozor není pojem pro odborníky, ale může se stát velkým přínosem stavbě.
STAVEBNÍ DENÍK
Stavební deník je povinnost daná stavebním zákonem. Někdy je možné vést pouze jednoduchý záznam o stavbě. Kdy je třeba stavební deník a kdy postačí jednoduchý záznam, říká stavební zákon. Jak má stavební deník nebo záznam vypadat, co tam psát najdete ve vyhlášce.
Celou věc trochu přiblížíme. Pokud se provádí stavba dodavatelsky, vždy dodavatel vede stavební deník. Je to právní doklad o stavbě. Na co ale mnoho stavebníků zapomíná, že stavební deník musí být veden i na stavbě prováděné svépomocí.
Na tuto skutečnost by vás měl upozornit ustanovený stavební dozor. Pokud to neudělá, pravděpodobně nepracuje správně, ale hlavně může vás jako stavebníka přivést do svízelné situace.
Stavební úřad má právo si deník kdykoliv po dobu trvání stavby, ale i při ukončení stavby vyžádat. Tak může dojít k situaci, že budete stavební deník dopisovat třeba i dva roky zpět.
Pokud však máte na stavbě správně fungujícího stavební dozor nebo technického dozor stavby nemůže taková situace nastat.